物業管理與廣大人民群眾生產生活息息相關，對改善城市面貌、優化居住環境、維護社會穩定有著重要意義。

目前，齊齊哈爾市共有住宅小區730個，物業管理總面積5638萬平方米，全市物業服務企業205家。隨著齊齊哈爾市城市化進程不斷加快，廣大居民對物業管理服務的要求與日俱增，物業管理工作呈現出一些新情況、新問題。因此，根據齊齊哈爾市實際制定一部獨具地方特色的地方性物業法規十分必要。4月26日，經黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準，《齊齊哈爾市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布，并將于7月1日起正式實施。為了讓廣大市民詳細了解《條例》，促進我市物業管理事業健康有序發展，近日，記者采訪了物業部門專業人士，對《條例》予以解讀。

規范物業區劃 嚴把房屋驗收關口

為更準確地劃分物業管理區域，《條例》第七條規定：“物業管理區域應當按土地使用證確定的使用范圍為基礎，結合建筑物規模、物業的共有、共用設施設備和社區建設等因素劃定?！?/p>

在實際工作中，大多數物業矛盾糾紛的主要原因是由住宅小區配套設施設備不完善、質量不合格等開發遺留問題造成的。為徹底解決此類問題，防止驗收不合格、不具備交付條件的小區提前組織業主進戶，《條例》第十條對新建住宅小區的配套建筑及設施設備辦理物業交付手續的條件作出明確限制性規定，對《黑龍江省城市房地產開發管理條例》（2015修正）第二十三條的相關規定進行拓展和明確，對新建住宅小區配套建筑及設施設備應當具備的交付條件作出嚴格規定，不具備交付條件的，建設單位不得與業主辦理交房手續。

放寬組建條件 創新自治組織建設

《條例》第十五條規定：“建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況以書面方式及時報告物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府”。

本條規定了建設單位或者前期物業服務企業將業主入住情況及時向相關部門報告的義務，對有關部門組織業主及時成立業主大會維護自身合法權益有積極作用。

《條例》第十六條規定：“符合業主大會成立條件的，由建設單位向街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出成立業主大會的書面申請；建設單位30日內未提出申請的，可由該物業管理區域所在地的社區居（村）民委員會組織10人以上的業主代表提出申請”。

此規定除明確建設單位的申請義務外，考慮到實際工作中建設單位出于某種原因或疏失，未及時提出申請的情況下，給社區居（村）民委員會及業主群體以申請成立業主大會和業主自治組織的權利和渠道。

《條例》創新地提出了成立業主監事委員會。第二十一條規定，“業主大會可以根據工作需要設立業主監事委員會，業主監事委員會具體產生辦法、工作職責和所需經費由業主大會確定?！?業主監事委員會由業主大會選舉產生，依據業主大會決定、決議及授權開展工作，向業主大會負責并匯報工作。規定此條款目的在于完善物業管理工作中的監督機制，避免或減少物業工作執行過程中的違法、違規事宜，維護廣大業主的合法權益。

加強停車管理 建立“租售并舉”制度

為減少部分小區地下停車位大量閑置，減輕小區地面停車的壓力，避免資源浪費，《條例》第二十八條規定：“物業管理區域內車庫、車位應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。建立住宅小區空閑車位‘租售并舉’的管理機制”。

第二十九條規定：“具備條件的住宅小區全部實行劃線停車，確保車輛停放規范有序”；“鼓勵建設單位或者其他投資人在既有住宅小區規劃條件允許，并經業主大會同意的情況下，建設、經營地下停車場和立體停車設施，滿足停車需求”。

本條此兩款的規定，均著眼于解決當前小區停車秩序和停車設施完善的問題。一是要求實施劃線停車；二是對建設經營地下停車場和立體停車設施做出鼓勵性規定。

加強信用監管 施行企業“紅黑榜”

按照加強“事中事后”監管的總體要求，積極運用考核結果，施行物業服務企業“紅黑榜”，建立物業服務信用監管體系?！稐l例》第三十二條規定：“物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，物業行業協會應當定期開展業主滿意度測評，運用企業信用等級評定對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平”；建立物業服務企業‘紅黑榜’社會發布制度，建立誠信企業激勵獎勵和不良企業的懲戒機制”。

規范選聘程序 鼓勵開展招投標

《條例》對選聘、解聘物業服務企業的方式和程序作出了具體性規定，明確了業主委員會的操作步驟和禁止事項，通過招投標選聘和業主大會表決，防止個別業主委員會私下操作隨意更換物業企業，傷害業主群體的權益。

第三十四條規定：“業主大會重新選聘物業服務企業，鼓勵通過招投標方式進行”；“選聘物業服務企業前，業主委員會應當召開業主大會會議，對選聘方式、合同期限以及服務內容等進行表決。未經業主大會同意，業主委員會不得擅自選聘、解聘物業服務企業”。

第三十五條規定：“業主大會與物業服務企業因合同糾紛欲提前終止物業服務合同的，可向物業管理行政主管部門及街道、社區居（村）民委員會提請調解，物業管理行政主管部門及街道、社區居（村）民委員會應予受理，調解不成的，業主大會可按法定程序提前終止物業服務合同，重新選聘物業服務企業?！?/p>

保護企業權益 加收欠費違約金

出于公平原則，增加業主逾期交納的支出成本，保護企業和正常繳費業主的合法權益，避免因大量欠費、逾期繳費行為導致物業服務企業降低服務質量，《條例》第三十八條規定：“業主委員會應當督促業主交納物業服務費，經督促未交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業服務費的，可自逾期之日起，按照物業服務合同約定加收違約金，收取標準不超過日1‰?！?/p>

同時，第四十條規定：“建設單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業服務費?！北苊庖蚪ㄔO單位在房屋預銷售過程中，就物業服務作出高承諾、高讓利，引發大量矛盾和糾紛。

嚴防違規使用 提高資金使用率

為防止房屋維修資金違規使用，《條例》第五十七條規定：“提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業主造成損失的，依法賠償相關業主損失并承擔相應的法律責任”。

同時，為提高資金使用率，簡化應急情況下房屋維修資金使用程序，《條例》在第五十六條中規定：“在物業管理區域內，發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況需要立即使用房屋專項維修資金進行維修和更新、改造的，可以不經過專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意”。

為提高房屋維修資金繳存率，充分發揮資金作用。一是在《條例》第五十一條規定：“竣工交付后尚未售出的房屋，由開發建設單位作為產權人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預售資金監管的，開發建設單位應當交存的房屋專項維修資金可以從監管的預售資金中劃轉。開發建設單位交存的房屋專項維修資金，在房屋售出后轉由買受人承擔。業主未按規定交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付買受人?！?/p>

第五十三條規定：“業主分戶賬內房屋專項維修資金余額不足30%時，應當續交專項維修資金；已辦理入住手續尚未交存首期房屋專項維修資金的，應當按規定進行交存”；“業主拒不交存房屋專項維修資金的，業主委員會、社區居（村）民委員會或者物業服務企業可以書面督促其限期交存；逾期不交存的，應當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存；發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。因業主延期交存或拒交房屋專項維修資金，延誤維修時機或無法維修，給其他業主造成損失的，應承擔賠償責任；拒不承擔賠償的，業主委員會或者具有利害關系的業主，可以依法向人民法院提起訴訟”。